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特殊土地估價要點及估價方法比較

瀏覽次數: 發布日期:2023年11月27日
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特殊土地是指軍事設施、涉外、宗教、監教、墓地、陵園及其他自然保護區等特殊用途的非農業用地。

一、估價難點及突破點

一是價值來源不明確,收益不清楚或者收益難以界定;

二是市場小或沒有,沒有相似性的土地,導致市場價值難以判斷;

三是開發建設方式、形式特殊,沒有行業標準,成本難以估算。

對特殊土地的評估,尋找與一般土地在估價上的共同點

一是基本價值來源相同,都是滿足場地(空間)的需求;

二是基本成本組成相似,土地本身的價值、開發費用(人力、資金、物料)都差別不大;

三是基本的價格影響因素,如區位、交通條件、土地自然條件、周邊環境、規劃、基礎設施、權利及限制。

二、估價重點

一是用途,因為用途決定收益,收益決定價值,價值越大,土地收益越高;

二是可替代性,其可替代性越小,競爭越小,土地價值越高;

三是開發難度,成本決定基本地價,成本越高,基本地價越大,但它不是無限大的;

四是影響因素,在平均水平上,影響越正向,土地價值越高。

三、不同估價類型要點

1、劃撥用地

劃撥用地是指無償以行政指令方式配置給行政事業單位、國企等的土地。在涉及到審計記賬、國企改制作價、轉為出讓有償性質、政府收購等情況時,就需要進行土地評估。這一類土地存在特殊性,在于權利和市場的限制。

權利限制在于:劃撥用地一般不公開轉讓,轉讓需要政府審批;且不能進行再開發,只能按照政府規定的方式使用;同時劃撥用地沒有明確的年期限制,政府可能隨時收回,公益性大于財產性。

市場限制在于:劃撥用地不進行公開轉讓,缺乏透明性,與出讓土地市場沒有互動和銜接。在劃撥用地評估時,要注意,劃撥用地價格水平總體上要比正常市場出讓價格低;評估時,重點在參數、指標的確定、判斷,企業、居住類注重收益,公益性用地傾向于成本。

劃撥用地在選擇收益法進行評估時要注意:租金及收益比一般市場價格低,還原率較之一般用地高一些,主要是預期不明確,風險較大,需要調查市場方面的因素;使用成本法評估時,土地開發利潤率比一般市場要低,土地增值率也比一般市場要低;使用剩余法時,不動產價值、利潤率比一般不動產要低。

2、集體土地

集體土地是指農民集體所有的土地,包括建設用地和農用地。如:集體企業用地、宅基地、農用地。集體土地市場受權利和市場限制,存在有價無市的現象,價格水平總體上要比國有正常市場低。

集體土地在選擇收益法進行評估時需要注意,租金及收益比國有土地市場低,且土地還原率比國有土地高;

選用成本法進行評估時需要注意,土地開發利潤率和土地增值率比國有土地市場低;

選用剩余法進行評估時需要注意,其不動產的價值、利潤率等要比國有土地上不動產的價值低;

選用市場法評估時需要注意可比案例的可用性和隱形性。

3、交通場站用地

交通場站用地是以用途特點命名的地類,如車站,停車場等,其特殊性在于市場較小,收入低,且投入成本高,以公用、公益使用目的為主。價格水平總體上要比地上價格低,公益程度越高市場價越低,且類型不同,價格也會存在很大的差異。

交通場站用地在使用收益法評估時需要注意,租金及收益來源于顯化收益、隱形收益及公益效益,但公益效益的確定是難點,同時因預期收益低且不可預期,使得土地還原利率高;

采用成本法進行評估時需要注意,土地開發利潤率較低,可以在一般利潤率的基礎上修正,同時因為用途改良提升價值空間相對較小,所以使得土地增值率比一般情況要低;

采用剩余法進行評估時需要注意,不動產的價值因為使用性質原因要比地上不動產的價值低,利潤率也因為預期收益低而導致其比一般不動產開發的預期收益低;

另外市場法選用依賴土地市場發育情況,在土地市場發育不完善或不成熟區域,因公開市場交易案例較少,難以采用市場法進行評估。

特殊用地可開發作收益性物業的,宜采用假設開發法,不可開發作收益性物業的,應以成本法為主,其他3種常用評估方法根據估價對象的具體情況有條件選用,作輔助性應用對評估結果進行檢驗。

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